네, 토지거래허가구역 내에서도 교환거래는 가능합니다. 그리고 말씀하신 대로 '거래'에는 매매뿐만 아니라 교환도 포함되므로, 토지거래허가를 받아야 하는 대상에 해당합니다.

핵심은 교환거래 역시 "소유권 또는 지상권을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약"에 해당한다고 보기 때문입니다. 이 '대가'는 반드시 현금이 아니어도 되며, 물물교환처럼 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제 등도 포함됩니다.

따라서 상대방의 아파트가 토지거래허가구역 안에 포함된 토지(아파트의 대지권)라면, 다음과 같은 절차와 유의사항을 확인하셔야 합니다.

1. 토지거래허가 대상 및 절차

허가 대상: 토지거래허가구역 내에 있는 토지에 대해 소유권이나 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결할 경우, 공동으로 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 교환거래도 여기에 해당합니다.

허가 신청: 교환하는 양측 당사자가 공동으로 관할 시장·군수 또는 구청장에게 토지거래허가를 신청해야 합니다.

제출 서류:

토지거래계약허가신청서

토지이용계획서

토지취득자금조달계획서 (교환거래의 경우, 취득하는 토지에 대한 대가 및 자금 조달 계획을 명확히 설명해야 합니다.)

등기부등본, 토지대장 등 관련 서류

허가 기준:

토지 이용 목적이 투기 목적이 아니어야 합니다. (자기 거주용 주택 용지, 지역 주민을 위한 복지/편익 시설, 농업/축산업 등 목적에 맞아야 함)

면적 기준을 초과해야 허가 대상이 됩니다. (도시지역 내 주거지역 180㎡ 초과, 상업지역 200㎡ 초과, 공업지역 660㎡ 초과 등) 아파트의 경우 대지권 면적이 이 기준을 넘는다면 허가 대상이 됩니다.

신청한 토지 이용 목적이 도시군계획이나 그 밖의 토지 이용 및 관리에 관한 계획에 맞아야 합니다.

2. 교환거래 시 유의사항

양측 모두 허가 필요: 교환거래는 기본적으로 2개의 소유권 이전이 동시에 발생합니다. 따라서 교환하는 양쪽 모두가 토지거래허가 기준에 부합하는지 심사받게 됩니다.

유동적 무효 상태: 허가를 받기 전까지는 계약이 '유동적 무효' 상태입니다. 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효가 되지만, 허가가 불허되면 계약은 확정적으로 무효가 됩니다.

이용 의무: 토지거래허가를 받아 토지를 취득한 경우, 해당 토지를 허가받은 목적대로 일정 기간(보통 2~5년) 이용해야 하는 의무가 발생합니다. 예를 들어, 거주용 주택을 목적으로 허가를 받았다면 그 주택에 직접 거주해야 합니다. 이 의무를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

아파트 대지권 면적 확인: 아파트 거래는 건물과 대지권이 함께 거래되므로, 대지권 면적이 토지거래허가 기준 면적을 초과하는지 반드시 확인해야 합니다. 일반적인 아파트는 대지권 면적이 크지 않아 허가 대상에 포함되지 않는 경우가 많지만, 대형 평수 아파트나 저밀도 아파트 단지의 경우 대지권 면적이 클 수 있으니 확인이 필수입니다.

가장 정확한 정보와 안전한 거래를 위해서는 계약 체결 전 관할 시·군·구청의 토지거래허가 담당 부서에 직접 문의하시거나, 토지거래허가 관련 경험이 풍부한 공인중개사 또는 법률 전문가와 상담하는 것을 강력히 추천합니다.