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상속세 관련하여 문의 드립니다.  현재 부모님의 상황은 아래와 같습니다.보유 주택 수 : 2주택자
 현재 부모님의 상황은 아래와 같습니다.보유 주택 수 : 2주택자 (아파트/ 성남 1채, 오산 1채)- 성남 아파트취득일 : 1994년분양가 : 약 7천만원현재가 7억실거주 임대 5년 포함 31년- 오산 아파트취득일 : 1998년분양가 : 3500만원현재가 : 3억실거주 : 없음 월세로 돌리는 중위 상황이신데 만약 현 상태에서 문의사항은 아래와 같습니다.자녀 수 : 아들 1명아들은 결혼한 상태입니다.1. 현재 상태에서 상속 진행 시 발생하는 세금2. 오산 아파트를 부모님이 생전에 매도 하시고 성남 아파트만 가지고 계신채로 상속 진행 시 발생하는 세금에대해서 문의 드립니다.
안녕하세요. 정책자금연구소 바름의 김수용 대표입니다.
상속세 관련하여 문의주신 내용에 대해 답변드립니다. 부모님의 자산 상황과 자녀분 구성 고려하여, 현재 상태 상속과 오산 아파트 매도 후 상속의 경우를 나누어 설명드리겠습니다.
주의사항:
본 답변은 일반적인 세법 규정을 바탕으로 한 것이며, 실제 상속세는 다양한 공제, 감면 및 재산 평가 방법 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
정확한 세금 계산을 위해서는 상속 개시 시점의 재산 가액, 부채, 상속인 수 및 관계, 증여 내역 등 상세 정보를 바탕으로 세무 전문가와 상담하시는 것이 필수적입니다.
여기서 제시하는 금액은 현재 시점의 예상 가액이며, 상속 개시 시점의 시세 및 정책 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
1. 현재 상태에서 상속 진행 시 발생하는 세금
가정:
피상속인: 부모님 중 1인 (사망 시)
상속인: 배우자 (남아있다면) + 아들 1명
재산 가액: 성남 아파트 7억 + 오산 아파트 3억 = 총 10억
부채는 없다고 가정 (상속 재산에서 차감되므로 중요)
사전 증여는 없다고 가정 (상속 재산에 합산될 수 있음)
상속세 계산 개요:
상속세는 상속재산가액 - 상속공제금액 + 사전증여재산가액 을 통해 과세표준을 산정하고, 여기에 세율을 적용하여 계산합니다.
상속재산가액:
성남 아파트: 7억 원
오산 아파트: 3억 원
총 상속재산가액 = 10억 원
(기타 금융재산, 차량, 예금 등 다른 재산이 있다면 모두 합산됩니다.)
상속공제:
일괄공제: 5억 원 (기초공제 2억 + 인적공제 3억 이상 시 5억 공제)
배우자 상속공제: 최소 5억 원 (배우자가 살아있고, 법정 상속 지분대로 상속받을 경우. 최대 30억 원까지 가능하나, 상속재산 규모에 따라 달라짐)
금융재산 상속공제: 금융재산에 따라 일부 공제 가능 (현재 정보 없음)
기타 공제: 장례비, 채무 등
최소 상속공제액:
배우자 생존 시: 일괄공제 5억 + 배우자 상속공제 최소 5억 = 최소 10억 원
배우자 사망 또는 상속 포기 시 (자녀 단독 상속): 일괄공제 5억 원
예상 상속세 과세표준 및 세액:
부모님 두 분 중 한 분이 사망하고, 배우자가 생존하며 아들이 상속받는 경우:
총 상속재산가액: 10억 원
최소 상속공제액: 10억 원 (일괄공제 5억 + 배우자 상속공제 5억)
과세표준 = 10억 원 - 10억 원 = 0원
예상 상속세 = 0원
해설: 현재 자산 규모(10억 원)에서는 배우자가 생존하여 최소 배우자 상속공제 5억 원과 일괄공제 5억 원을 모두 적용받을 경우, 상속세가 발생하지 않을 가능성이 매우 높습니다.
부모님 두 분 모두 사망하여 아들이 단독 상속하는 경우 (또는 배우자가 상속을 포기한 경우):
총 상속재산가액: 10억 원
상속공제: 5억 원 (일괄공제)
과세표준 = 10억 원 - 5억 원 = 5억 원
세율 적용:
5억 원 이하: 20%
누진공제액: 1,000만 원
상속세 = (5억 원 × 20%) - 1,000만 원 = 1억 원 - 1,000만 원 = 9,000만 원
예상 상속세 = 9,000만 원
해설: 이 경우 9,000만 원의 상속세가 발생할 수 있습니다.
2. 오산 아파트를 부모님이 생전에 매도하시고 성남 아파트만 가지고 계신채로 상속 진행 시 발생하는 세금
가정:
피상속인: 부모님 중 1인
상속인: 배우자 + 아들 1명
재산 가액: 성남 아파트 7억
부채 없음, 사전 증여 없음
오산 아파트 매도 시 양도소득세 발생 고려 필요
2-1. 오산 아파트 매도 시 양도소득세
취득가액: 3,500만 원
양도가액 (현재가): 3억 원
양도차익 = 3억 원 - 3,500만 원 = 2억 6,500만 원
오산 아파트는 임대 중이며, 1998년 취득하여 27년 보유한 주택입니다.
다주택자 양도세 중과: 현재는 조정대상지역 내 다주택자 중과는 유예된 상태입니다.
장기보유특별공제:
보유 기간: 27년 (15년 이상 보유 시 최대 공제율 적용)
공제율: 보유 기간 1년당 2% (2000년 이후 취득분은 3%이나, 1998년 취득분이므로 2% 적용)
최대 30% (15년 이상 보유 시)
장기보유특별공제액 = 2억 6,500만 원 × 30% = 7,950만 원
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만 원)
= 2억 6,500만 원 - 7,950만 원 - 250만 원 = 1억 8,320만 원
양도소득세율 (일반 세율):
1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 구간: 38%
누진공제액: 1,940만 원
예상 양도소득세 = (1억 8,320만 원 × 38%) - 1,940만 원 = 6,961만 6천 원 - 1,940만 원 = 5,021만 6천 원
개략적인 양도소득세는 약 5,000만 원 내외로 예상됩니다. (여기에 지방소득세 10% 별도 부과)
2-2. 성남 아파트만 보유한 상태에서 상속 진행 시
가정:
피상속인: 부모님 중 1인
상속인: 배우자 + 아들 1명
재산 가액: 성남 아파트 7억 (오산 아파트 매도 대금은 소비했다고 가정하거나, 다른 금융자산으로 변환되어 합산됨)
상속재산가액:
성남 아파트: 7억 원
(오산 아파트 매도 대금이 다른 재산으로 남아있다면 합산)
총 상속재산가액 = 7억 원
상속공제: 위 1번과 동일한 기준 적용
배우자 생존 시: 최소 10억 원 공제 가능
배우자 사망 또는 상속 포기 시 (자녀 단독 상속): 5억 원 공제 가능
예상 상속세 과세표준 및 세액:
부모님 두 분 중 한 분이 사망하고, 배우자가 생존하며 아들이 상속받는 경우:
총 상속재산가액: 7억 원
최소 상속공제액: 10억 원
과세표준 = 7억 원 - 10억 원 = 0원 (공제액이 상속재산가액보다 크므로)
예상 상속세 = 0원
부모님 두 분 모두 사망하여 아들이 단독 상속하는 경우 (또는 배우자가 상속을 포기한 경우):
총 상속재산가액: 7억 원
상속공제: 5억 원 (일괄공제)
과세표준 = 7억 원 - 5억 원 = 2억 원
세율 적용:
1억 원 초과 5억 원 이하: 20%
누진공제액: 1,000만 원
상속세 = (2억 원 × 20%) - 1,000만 원 = 4,000만 원 - 1,000만 원 = 3,000만 원
예상 상속세 = 3,000만 원
종합 비교 및 추가 고려사항
구분
총 상속재산가액
배우자 생존 시 예상 상속세 (최소)
자녀 단독 상속 시 예상 상속세
추가 고려사항
현재 상태 상속
10억 원
0원
9,000만 원
-
오산 매도 후 상속
7억 원
0원
3,000만 원
오산 아파트 양도소득세 약 5,000만원 발생 (지방소득세 별도)
종합 의견:
배우자 분이 생존하여 상속을 받는다면, 현재 자산 규모에서는 상속세가 발생하지 않을 가능성이 높습니다. 이는 배우자 상속공제가 최소 5억 원으로 매우 크기 때문입니다.
만약 배우자 분이 안 계시거나, 배우자 분도 함께 상속 개시가 되는 경우 (또는 배우자 분이 상속을 포기하는 경우)에는 자녀가 단독으로 상속받게 되어 상속세가 발생할 수 있습니다.
오산 아파트를 생전에 매도하는 경우, 양도소득세가 5,000만 원 이상 발생할 수 있습니다. 이 세금은 부모님이 생전에 납부해야 할 세금입니다.
오산 아파트 매도 후 상속 시 상속세는 줄어들지만, 매도 시 발생하는 양도소득세를 고려하면 단순하게 상속세만 비교하기는 어렵습니다.
가장 중요한 것은 부모님 두 분 모두 상속 개시 시점에 계신지 여부입니다. 배우자 상속공제는 상속세 절세에 매우 큰 영향을 미칩니다.
추가적으로 고려해야 할 사항:
양도소득세 vs 상속세: 오산 아파트를 매도하여 양도세를 내고, 상속세를 줄이는 것이 유리한지 여부는 전체적인 세금 부담을 비교해야 합니다. 현재와 같이 배우자 공제를 최대로 받을 수 있는 상황이라면, 굳이 양도세를 내면서 상속세를 줄일 필요가 없을 수도 있습니다.
부동산 처분 계획: 오산 아파트를 계속 보유할 계획인지, 아니면 언젠가 처분할 계획인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
향후 자산 가치 변동: 부동산 가치는 변동성이 크므로, 상속 시점의 가치에 따라 세금도 달라집니다.
사전 증여 계획: 상속세를 줄이기 위해 생전에 자녀에게 증여하는 방법도 고려할 수 있으나, 증여세가 발생할 수 있고, 증여 후 10년 이내 상속 개시 시 상속재산에 합산될 수 있습니다.
전문가 상담: 위 내용은 일반적인 가정에 의한 개략적인 계산이며, 실제 상속세는 매우 복잡하므로 반드시 세무사 또는 세금 전문 변호사와 상담하여 정확한 상황을 진단받고, 최적의 절세 방안을 모색하시는 것을 강력히 권해드립니다.
상속 계획은 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 하는 중요한 사안입니다. 전문가와 상세한 상담을 통해 부모님과 가족 전체에 가장 유리한 방안을 찾아보시길 바랍니다.
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* 채택으로 인해 발생하는 해피빈 콩은 모두 이웃을 위해 기부되고 있습니다. 감사합니다.
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